はじめまして、DIY父さんです。

はじめまして。DIY父さんと申します。本職は機械設計エンジニアで、図面・強度計算・工作機械の扱いを日常業務とする傍ら、自宅のリノベーションをほぼ自分でやっています。このブログは、中古物件を格安で購入し、DIYでリノベーションする過程をエンジニア目線でリアルに記録するために開設しました。

「家を買う」シリーズでは、物件探しから始まり、任意売却物件との出会い、内覧、リノベーション予算の計算、電気工事まで、実際に体験したことを包み隠さず公開します。成功談だけでなく、判断を誤ったことや断念した経緯も含めてお伝えすることで、同じ状況にある方の参考になれば幸いです。

DIY父さんの家探し

家探しを始めるにあたり、DIY父さんが最初に行ったのは条件の優先順位付けです。エンジニアらしく、「絶対条件・重要条件・妥協可能条件」を表に整理し、感情ではなく数字で判断できる軸を作りました。新築と中古の比較も同様に、取得費・修繕費・税金を含めたトータルコストで評価しています。

結論として、中古物件＋自分でリノベがコスト効率で最も優れると判断。同じ立地・同じ広さであれば、新築の60〜70%程度の取得費で済み、仕様も自分好みにカスタマイズできます。ただし、構造・配管・電気設備の劣化リスクを自分で見極める目が必要です。

DIY父さんの格安中古物件探し

格安中古物件を探す際、DIY父さんはまずSUUMO・at home・HOME'Sを使って価格相場を把握するところから始めました。同エリア・同広さの物件を20件以上比較することで、「相場より極端に安い物件」に目星をつけていきます。

ただし、極端に安い物件にはそれなりの理由があります。事故物件・再建築不可・境界未確定・任意売却・差し押さえなどのケースが代表例です。これらを排除するのではなく、リスクの種類を正確に把握して判断することが重要です。DIYで対応できるリスク（設備の老朽化・内装の傷み）は許容でき、法的・構造的リスクは基本的に避けるべきと判断しています。

DIY父さん、任意売却物件に出会う

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった売主が、金融機関の合意を得て市場価格に近い金額で売却する手続きです。競売に比べて買主にとって物件状態の把握がしやすく、通常の不動産取引に近い形で交渉できるのが特徴です。

DIY父さんがこの物件を知ったのは、懇意にしている不動産会社からの情報提供がきっかけでした。相場より20〜30%程度安い価格設定で、築年数は経過しているものの、構造体（基礎・柱・梁）の状態は悪くないとのこと。リノベーション前提で考えれば十分に検討価値があると判断し、詳細調査を進めることにしました。

DIY父さんの任意売却物件購入について

任意売却物件の購入は、通常の中古物件売買と基本的な流れは同じですが、金融機関（抵当権者）の合意が必要という点が大きく異なります。売主が希望する売却価格と買主の提示額の間で、金融機関が「抵当権を抹消するか否か」を判断します。そのため、交渉が長引いたり、金融機関の都合でスケジュールが変動したりするケースがあります。

DIY父さんが確認したポイントとしては、①抵当権の件数と債権者の数、②売主の引き渡し可能時期、③物件の瑕疵担保責任の範囲（任意売却では「現況渡し」＝瑕疵担保なしが多い）の3点です。特に「現況渡し」は重要で、引き渡し後に発覚した不具合は原則として買主負担になります。

DIY父さんの任意売却物件スペック紹介

DIY父さんが検討した任意売却物件のスペックを公開します。木造2階建て・築約30年・延床面積約100m²・土地面積約150m²という構成です。築年数は経過していますが、新耐震基準（1981年以降）を満たした物件であることを確認しました。旧耐震基準の物件は耐震補強費用が追加で発生するため、この点は必須確認事項です。

DIY父さんの任意売却物件フォーム・リノベーション予算

物件スペックを把握した上で、DIY父さんが作成したリノベーション計画のフォームを紹介します。エンジニアらしく、工事種別・必要性・DIY可否・予算・優先度の5軸で全工事を整理しました。感覚ではなく表に落とし込むことで、「どこに金をかけるべきか」が一目でわかります。

DIY父さんのリフォーム・リノベーションコスト計算

DIY父さんが作成したコスト計算では、各工事を「材料費」「工具費」「外注工事費」「工数（自分の時間）」の4要素に分解します。機械設計の見積もり手法を応用しており、「時給換算で自分がやる価値があるか」まで計算します。

例えば内装（壁紙貼り替え）の場合、業者発注なら材料費込みで1m²あたり1,500〜2,500円。延べ100m²の施工なら15〜25万円です。DIY自施工では材料費のみ約3〜5万円で済みます。工数は初回で4〜6日程度かかりますが、削減効果は10〜20万円。時給換算でも十分にペイできます。

DIY父さんの任意売却物件（内覧）

実際の内覧レポートです。DIY父さんが内覧に持参したのは、メジャー（5m）・水平器・懐中電灯・カメラ（スマホ）・内覧チェックシートの5点。内覧前にチェックシートを作成し、その場で記録することで「帰宅後に覚えていない」という事態を防ぎます。

DIY父さんの任意売却物件と事業者リフォームの場合

内覧で把握した劣化状況を基に、全工事を業者発注した場合のシミュレーションを行いました。見積もりは複数業者から取得した平均値です。結果、フルリフォームでは総額400〜600万円になることがわかりました。DIYで対応できる工事を自施工に切り替えると、200〜250万円程度まで圧縮できると試算しています。

DIY父さんの電気工事紹介 その1

中古物件のリノベーションで避けて通れないのが電気設備の更新です。築約30年の物件では、分電盤（ブレーカー）の老朽化・アンペア数の不足・コンセントの位置・数が現代の生活に合わなくなっているケースがほとんどです。

DIY父さんが確認したのは、①分電盤の製造年（20年超は交換推奨）、②アンペアブレーカーの容量（60A以上が現代の標準）、③各回路の用途（エアコン・IH等の専用回路の有無）の3点です。電線の接続作業は第二種電気工事士資格が必須ですが、スイッチ・コンセントの交換（露出部分のみ）は資格なしでも法的にグレーゾーンです。DIY父さんは安全を優先し、全ての電気工事を資格保有者または業者に依頼する方針を取りました。

DIY父さんの電気工事紹介 その2

電気工事の第2回では、実際に依頼した工事の詳細と費用を公開します。最も重要だったのはエアコン専用回路の追加です。現代の家庭では、エアコン・IHクッキングヒーター・電子レンジなど消費電力の大きな機器には専用回路が必要です。共用回路でこれらを使うとブレーカーが落ちる原因になります。

LED照明の切り替えはソケットへの脱着のみで完結するため、DIYで対応可能な数少ない電気系工事のひとつです。全室切り替えで年間の電気代を2〜3万円程度削減できる試算になりました。

DIY父さん、任意売却物件を断りました。

結論から言うと、DIY父さんはこの任意売却物件の購入をお断りしました。内覧・コスト計算・電気工事見積もりを経て、最終的な判断基準に照らし合わせた結果です。感情的には魅力を感じていた物件ですが、数字を積み上げると「この価格では割に合わない」という結論になりました。

具体的な断念理由は、①内覧で確認した雨漏り跡の修繕費が当初想定より大幅に増加（30〜50万円追加）、②金融機関の合意価格が最後まで折り合わなかった（売主希望額との差が縮まらなかった）、③同エリアでより条件のよい物件情報が入ってきた、の3点です。

この断念は「失敗」ではありません。内覧・コスト計算・業者見積もりを通じて「物件を数字で評価する訓練」ができました。次の物件探しでは、より精度の高い判断ができるようになっています。家探しシリーズは続きます。