大家のリアル

資産管理法人を設立するとき、多くの大家が資本金や役員構成には神経を使う一方で、決算月（事業年度の締め）はほとんど何も考えずに「設立した月の1年後」や「なんとなく3月」で決めてしまいます。私自身、最初に法人を作ったときは深く考えず3月決算にし...

結論から言えば、キュービクル(受変電設備)の更新は「設置15年で更新検討、20年超で限界」という業界目安を鵜呑みにせず、絶縁抵抗の実測値と点検記録の劣化傾向で判断すべきだと私は考えている。私が管理する高圧受電の収益物件でも、20年を過ぎたキ...

結論から書きます。大家が緊急トラブルで慌てないための「協力業者網」は、思いつきで名刺を集めても機能しません。私は15年で複数棟(9棟)を運用するなかで、水道・電気・ガス・鍵・エアコン・給湯器・原状回復クロス・防水/屋根・害虫駆除・清掃という...

大家歴15年で複数棟(9棟)を回してきた私が、毎年秋になると必ず神経を使うのが「更新」の実務です。更新料は1件あたり家賃1ヶ月分、私の物件でいえば1戸あたり5万〜8万円。1棟30戸なら年間で150万〜240万円の収入源になります。ところがこ...

結論から書く。事業用資産の買換特例は「税金がゼロになる制度」ではない。原則として譲渡益の80%分の課税を将来に繰り延べ、20%分だけを今課税する仕組みだ。繰り延べた税は消えるのではなく、次に物件を売ったときに顕在化する。私は大家歴15年で複...

火災や台風で建物が損傷し、修繕が終わるまで入居者に貸せない期間、家賃は一円も入ってこない。それでもローンの返済は毎月やってくる。私が大家歴15年で最も肝を冷やしたのが、まさにこの「貸せない期間のキャッシュフロー断絶」だ。この逸失家賃を埋める...

結論から言えば、廻り縁(天井と壁の取り合いに回す見切り材)の隙間は、原因を三系統に切り分けたうえで「隙間幅1mm未満はそのまま／1〜3mmは変成シリコンで打ち直し／3mm超やたわみは部材交換」という一本の判断軸で処理すれば、私の実測で1室あ...

玄関ポーチのタイルが浮いて「コンコン」と中空音を立て、目地が割れて欠け始めたら、放置は禁物です。私が所有する築30年超のアパートでは、共用玄関ポーチの磨きタイルが数枚浮き、雨天の朝に入居者がつまずきかけたと管理会社から連絡が入りました。業者...

入居希望者が物件を選ぶとき、最後に必ず見るのが「初期費用の総額」です。家賃が同じ7万円の部屋でも、初期費用が35万円の部屋と20万円の部屋が並んでいたら、多くの人は後者に問い合わせます。私は大家歴15年で複数棟(9棟)を保有し、原状回復もリ...

「積算は出るのに利回りが低い」「利回りは高いのに積算が出ず融資が付かない」——この2つの物件を、私はまったく別の判断軸で扱っています。積算評価は銀行が融資枠を決めるための物差し、収益還元法は私自身が投資として買うかどうかを決めるための物差し...

結論から書く。賃貸物件の壁塗りで仕上がりの8割を決めるのは「塗る技術」ではなく「用具の選定」だ。私は大家歴15年で複数棟の収益物件を保有し、原状回復やリフォームを業者に頼らずDIYで行っているが、退去後のクロス上塗りや木部・鉄部の塗り直しを...

結論から書く。私が電卓を叩いた限り、コインランドリーは「機器投資1,500万〜2,500万円を7〜10年かけて回収する重装備の事業」であり、賃貸経営の延長で気軽に始められるものではない。ただし、所有アパートの駐車場の一角や1階の空きスペース...